房地產(chǎn)稅真的來(lái)了！房?jī)r(jià)會(huì)因此大跌嗎？
近日，一則網(wǎng)傳消息引發(fā)網(wǎng)友熱議：上海房叔一次性拋售93套房產(chǎn)，持有28年、房?jī)r(jià)翻了100倍，如今套現(xiàn)4.5億元，而且所有房源都在一個(gè)小區(qū)。這則熱門(mén)新聞的背后牽連的卻是舉國(guó)矚目的一項(xiàng)政策：房地產(chǎn)稅來(lái)了！
房地產(chǎn)稅終于來(lái)了！試點(diǎn)改革，即將落地
10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
一、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
二、國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
三、國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見(jiàn)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。
對(duì)于高速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果以1987年深圳開(kāi)啟第一樁土地拍賣(mài)為房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)化的起點(diǎn)，在三十多年的發(fā)展過(guò)程中關(guān)于調(diào)控的政策多如牛毛，但論重要性只有1991年的房改和1998年的住房分配貨幣化能與此次房地產(chǎn)稅開(kāi)啟相提并論。
從立法的角度來(lái)看，征稅屬于相對(duì)保留事項(xiàng)，即我們所說(shuō)的“稅收法定”，此次人大通過(guò)授權(quán)，允許國(guó)務(wù)院先行開(kāi)展試點(diǎn)工作，也可以看出房地產(chǎn)稅征收的急迫性，這種急迫性更多的不是擴(kuò)大稅源的目的，而是希望通過(guò)征收房地產(chǎn)稅調(diào)控市場(chǎng)。畢竟從2016年開(kāi)啟的這一輪漫長(zhǎng)的調(diào)控，每年各地?cái)?shù)百個(gè)調(diào)控政策，仍然無(wú)法遏制房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)。
房地產(chǎn)稅開(kāi)啟，對(duì)樓市影響幾何？
大家最關(guān)心的，是房地產(chǎn)稅的開(kāi)啟，對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。
首先，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，一個(gè)重要的作用，就是通過(guò)提高持有成本，發(fā)揮房地產(chǎn)稅防抑炒房、減少空置、調(diào)節(jié)收入分配與財(cái)產(chǎn)配置、遏制收入懸殊兩極分化的作用。所以，一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)，大量拋售房產(chǎn)恐怕是未來(lái)幾年的主流，這將進(jìn)一步降低房?jī)r(jià)，二手房市場(chǎng)將更加活躍，從而抑制了部分城市房屋供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格快速上漲、一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。
可以預(yù)見(jiàn)的是，一旦試點(diǎn)開(kāi)始，納入試點(diǎn)的城市，短期內(nèi)大概率會(huì)為樓市降溫，有利于擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)水分，讓房?jī)r(jià)回歸，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定將會(huì)是趨勢(shì)。同時(shí)，未納入試點(diǎn)的城市，也會(huì)讓不少持有多套房的人加快變賣(mài)房產(chǎn)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)的陣痛必然會(huì)持續(xù)，樓市降溫，庫(kù)存積壓，一些低線城市的土地貶值，押寶低線城市的房企，可能面臨著長(zhǎng)期橫盤(pán)的壓力。事實(shí)上，在房產(chǎn)稅消息出臺(tái)之前，地產(chǎn)股的表現(xiàn)已經(jīng)不太理想。9月份以來(lái)，伴隨著恒大事件爆發(fā)，多家房企美元債違約，民營(yíng)房企發(fā)展信心明顯受到影響，二批次土拍央企和地方國(guó)企托底現(xiàn)象明顯。房地產(chǎn)稅對(duì)居民購(gòu)房意愿打擊較大，或影響銷(xiāo)售繼續(xù)下行，并進(jìn)一步影響房企拿地意愿，三批次土拍或?qū)⒗^續(xù)下行，地方政府的財(cái)政壓力會(huì)進(jìn)一步加大。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)A股房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)跌幅12.05%，部分個(gè)股最大調(diào)整深度接近40%。經(jīng)歷8月份的觸底反彈后，地產(chǎn)板塊已離底部區(qū)域有一定的空間，但其市場(chǎng)表現(xiàn)依舊位居28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)倒數(shù)第四。
在如此趨勢(shì)之下，建材，涂料，玻纖等相關(guān)地產(chǎn)鏈條的固執(zhí)修復(fù)速度也可能因此受到影響，但也不能“一棒子全打死”，這些板塊本身有著其他的硬邏輯。
此次房地產(chǎn)稅的到來(lái)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的影響可以預(yù)見(jiàn)，短期的陣痛不可避免，先試點(diǎn)后立法的政策也給了市場(chǎng)一個(gè)緩沖期，考慮到此次試點(diǎn)的時(shí)間為5年，前兩年是摸索期，后三年是總結(jié)改進(jìn)期，政策會(huì)不斷完善。
從另一種角度來(lái)看，此次相關(guān)政策的出臺(tái)。既不是單純?yōu)榱私捣績(jī)r(jià)，也不是單純?yōu)榱嗽黾拥胤蕉愂铡ＵJ(rèn)為房地產(chǎn)稅征收后，房?jī)r(jià)就會(huì)大跌的人，一定會(huì)失望，抑制房?jī)r(jià)上漲與房?jī)r(jià)會(huì)大跌，是兩個(gè)概念。房地產(chǎn)稅的多重功能里，還包括抑制貧富差距。用到今天的語(yǔ)境，就是共同富裕。至于成效如何，我們拭目以待。
來(lái)源：艾涂邦
